Inflatie krijgt huurrendement niet klein - ‘Totaal rendement blijft stabiel boven de 3 procent’

In een economisch onzekere context blijft vastgoed aantrekkelijk dankzij stabiele huurprijzen die de inflatie volgen en een gemiddeld totaalrendement van 3,29 procent opleveren. Dat blijkt uit een nieuwe analyse van Steunpunt Wonen. ‘Nieuwbouw levert misschien een lager brutorendement op, maar compenseert dat met lagere kosten en minder risico’s.’

Wanneer beurskoersen schommelen, inflatie oploopt en economische vooruitzichten onzeker blijven, komt vastgoed opnieuw naar voren als een veilige beleggingsoptie. Maar wat levert investeren in een huurwoning vandaag concreet op? Steunpunt Wonen schetst in zijn analyse een vrij stabiel huurrendement. Al zijn er wel verschillen afhankelijk van het marktsegment.

‘Het huurrendement is opgebouwd uit verschillende componenten’, zegt auteur en woningmarkteconoom Frank Vastmans, die samen met Joren Vandenbergh de aantrekkelijkheid van de huidige huurmarkt onderzocht.

‘Om te beginnen zijn er de huurprijzen zelf. Over een periode van twintig jaar zien we dat die in gelijke tred zijn gestegen met de inkomens. Een groot deel daarvan wordt gedreven door inflatie. De afgelopen vijf jaar steeg het nominaal inkomen met 30 procent, twee derde daarvan is inflatie. De huurprijzen volgen die trend. Uiteraard gaat het hier over gemiddelden – in sommige segmenten kan er een sterkere stijging geweest zijn, of is de inkomensgroei misschien minder uitgesproken.’

Wel belangrijk: het gaat hier om huurprijzen over het volledige woningaanbod. En net dat aanbod is de jongste jaren grondig aan het veranderen. ‘We zien een opvallende toename van het aandeel nieuwbouwappartementen op de huurmarkt’, zegt Vastmans. ‘Tegelijk daalt het aandeel oudere huurhuizen. De oorzaak daarvan is niet helemaal duidelijk, maar vermoedelijk worden die oudere woningen vandaag vaker gekocht door jonge gezinnen, die ze dan zelf renoveren en bewonen. Fiscale stimulansen zoals renovatie- en energiepremies lijken die trend te ondersteunen.’

Die verschuiving in het aanbod heeft gevolgen voor het rendement van verhuurders die al langer een woning bezitten. ‘De hedonische prijsindex – die de huurprijsevolutie voor woningen van gelijke kwaliteit meet, stijgt minder snel dan het algemene prijsniveau’, stelt Vastmans. ‘Dat komt doordat het marktaanbod verandert: er komt steeds meer nieuwbouw en die genereert hogere huurprijzen. Voor oudere panden kunnen verhuurders hun prijzen echter slechts beperkt indexeren. Daardoor kunnen ze moeilijker gelijke tred houden met die hogere marktprijzen.’

Monetair beleid beïnvloedt aankoopprijzen

Een tweede component die het rendement voor een verhuurder bepaalt, is natuurlijk de aankoopprijs. ‘Woningprijzen zijn wél sterker gestegen dan de inkomens, maar na correctie voor de interestvoet vlakt dat verschil uit. Hoe meer fiscale voordelen, hoe hoger de woningprijs en omgekeerd.’

De afgelopen jaren hadden woningprijzen theoretisch met 13 à 14 procent kunnen stijgen door inflatie. Maar dat is niet gebeurd, omdat het monetair beleid ervoor heeft gekozen de inflatoire druk tegen te gaan met hogere interestvoeten. 1 procent stijging in de interestvoeten dempt de woningprijzen met 10 procent. Daardoor krijg je uiteindelijk ook daar een heel stabiele evolutie.’

Wie vandaag wil investeren in vastgoed, staat voor een aantal keuzes. Nieuwbouw of bestaande bouw? Grote of kleine stad? ‘In het verleden zagen we een grotere prijsdruk in de centrumsteden’, zegt Vastmans. ‘Maar gaat die beweging zich verderzetten? Daar kunnen we geen uitspraken over doen.’

De analyse van het Steunpunt toont wel aan dat het brutohuurrendement – de verhouding tussen huurprijs en aankoopprijs – bij nieuwbouw lager ligt dan bij oudere, minder kwalitatieve woningen. ‘Daar zijn meerdere verklaringen voor. Vaak is er een soort vaste kost per verhuring, zoals het vinden van een huurder en het regelen van een contract’, legt Vastmans uit. ‘Die kosten drukken sterker op het rendement van kleinere of recentere woningen.’

Daarnaast nemen kopers de renovatiekosten voor de komende decennia al mee in de prijs. En die liggen lager bij nieuwbouw. Ook de doorverkoopwaarde speelt een rol. ‘Dus ja, bij nieuwbouw is het brutorendement wat lager dan bij oudere woningen. Maar het lijkt veilig te concluderen dat het nettorendement zeker niet lager zal zijn.’

Risico op wanbetaling verrekend in prijszetting

Ook het profiel van de huurder speelt een rol in de berekening van het rendement. ‘Verhuurders houden rekening met het risicoprofiel van de huurder. Ze kijken naar ervaringen van andere eigenaars in de buurt, en nemen bijvoorbeeld het risico op wanbetaling mee in hun prijszetting.’

Een goede relatie met de huurder kan zelfs invloed hebben op de huurprijsindexatie. ‘Je ziet dat veel eigenaars huurgemak sterk waarderen. In de cijfers merken we dat sommigen bewust afzien van een jaarlijkse indexatie als de huurder correct betaalt en het pand goed onderhoudt. Dat stabiele inkomen is hen dan meer waard dan een paar euro extra per maand.’

Al die elementen samen – de huurprijs, de aankoopprijs, de onderhoudskosten, het risico op leegstand – bepalen het totale huurrendement. Volgens de analyse van Steunpunt Wonen ligt dat rendement vandaag gemiddeld op 3,29 procent. Dat cijfer houdt rekening met het directe rendement via huurinkomsten, maar ook met het indirecte rendement: de meerwaarde van de woning en eventuele fiscale afschrijvingen.

‘Dat ligt duidelijk hoger dan wat je vandaag op een spaarrekening krijgt’, zegt Vastmans. ‘Natuurlijk, ook vastgoed kent zijn risico’s. Maar die zijn meestal eerder individueel – een moeilijke huurder, een onverwachte renovatie – terwijl beursrisico’s vaak systemisch zijn.’

Aankoopprijs doorslaggevend

Macro-economische factoren blijven voor Vastmans nog steeds doorslaggevend en bepalen het juiste instapmoment. ‘Door de gestegen interestvoet kan het voor sommige starters nu iets moeilijker zijn om een woning te kopen. Investeerders zijn meestal wat ouder, met meer eigen vermogen, en hangen minder af van die interestvoet. We zien duidelijke verschillen in prijsontwikkeling tussen regio’s waar meer oudere kopers wonen en jongeren die meer meekrijgen van thuis, versus regio’s waar jonge starters 90 procent gaan lenen. Dit zou dus voor investeerders een interessant moment kunnen zijn.’

En dan is er nog de aankoopprijs zelf. Want uiteindelijk bepaalt die nog altijd voor een groot stuk het rendement.

‘Een goede segmentanalyse is nuttig, maar nog belangrijker is een scherp zicht op de gemiddelde prijzen in een bepaalde buurt’, zegt Vastmans. ‘We zien dat woningen in sommige markten tot 10 procent boven de gemiddelde prijs verkocht worden. Dat moet je als investeerder uiteraard proberen te vermijden. Want wat je vandaag betaalt, bepaalt grotendeels wat je morgen overhoudt.’

Bron: De Tijd.